来源：北京商报

　　延续10月高位成交趋势，11月北京二手房网签量创20个月新高。根据北京市住建委官网数据统计 ，11月北京二手房网签量达18763套
，环比上涨约8%，同比上涨约50% 。面对市场持续升温 ，买卖双方都不约而同地产生了这样的疑问：房价是否会因此上扬？北京商报记者于近期走访调查了解到
，高成交量的带动下，业主的心理预期明显提升 ，议价空间连续两个月下降
。然而
，购房者的热情并未因此减退，部分购房者选择先签单等待契税政策落地后再完成网签。

　　在业内人士看来 ，“930
”新政后
，伴随着一系列的政策松绑，买卖双方信心不断恢复 ，随着成交的持续回暖，市场筑底态势开始显现 。等待12月契税调整落地后
，北京二手房将迎来翘尾收官
。

　　高性价比房源越来越少

　　北京二手房在连续两个月高位成交的趋势下
，高性价比房源被快速消化，“高性价比房源越来越少”是多位经纪人的共同感受。丰台丽泽片区某知名房产中介经纪人吕彤告诉北京商报记者 ，房源是否优质的标准有很多
，但最重要的无外乎地段、价格以及户型 。如果是在9月乃至10月，满足条件的房源还有不少
。但随着近期二手房市场的回暖 ，部分优质房源得到了快速去化
，现在满足条件的高性价比房源确实不多了。

　　这种情况在马连道片区同样存在 。位于西城马连道片区某头部中介机构经纪人赵兴表示，从近期成交的房源来看 ，一套价值800余万元的108平方米房源仅带看20余次便成功签单
，而另一个价格600余万元的98平方米的老小区房源，在近两个月带看了40余次也未能成交 ，甚至有意向的人数也并不多
。

　　在赵兴看来，之所以会有这么大的差异
，小区环境及户型在其中起到了决定因素。赵兴分析称，购买改善型房源的购房者对于房源价格并不是购房的唯一标准 ，大多数购房者都是置换现有住房后购买新房
，所以购买的户型及小区环境同样是参考标准之一 。两套房源虽然相差近100万元，但是贵的之所以更快签单 ，胜在户型更加合理
，楼层合适，小区内的环境更佳。

　　易居研究院副院长严跃进表示 ，虽然个别区域存在性价比高的优质房源减少现象
，但是从整体市场来看，目前购买二手房的选择空间依然相对充裕 ，市场上并未出现大规模的房源短缺现象
，购房者仍有较好的选择余地
。

　　反观刚需房市场则仍保持平稳趋势。吕彤表示，刚需房群体的针对性更强 ，要么是为了孩子上学或者是为了在北京“扎根 ”，所以遇到价位合适的房源
，就会弱化刚需房源的户型及小区环境 。所以成交速度也更快
。而且三环内300万—500万元的“老破小
”房源也相对较多，可选择空间很大。“以周二成交的一笔订单为例 ，购房者仅看了三次房
，并与业主进行了一次价格谈判，便在当天凌晨顺利签订了合同 。最终成交价格仅比原价减少了5.3万元 ，而购房者从店面离开回到家中已是凌晨2点
。”

　　合硕机构首席分析师郭毅分析称
，近两个月来，二手房市场在一线城市展现出了显著的成交量与网签量增长 ，市场活跃度极为高涨。所谓“好房子 ”日益稀缺
，实际上是指性价比高 、价格相对合理且品质
、地段及配套设施均较优的房屋逐渐售罄 。接下来，市场上剩余的房屋性价比可能相对较低 ，买家对此类房屋的期望
，往往源于对卖家前期价格预期高于自身接受范围的不满
。当高性价比房屋被市场消化后，那些原先因价格因素而不被买家接受的房屋能否成交 ，将成为市场企稳的重要指征。

　　“低于790万元就不必来了
”，北京商报记者与吕彤前往看房的路上 ，却被业主告知不要耽误双方时间 。吕彤无奈地表示
，最近这种情况时有发生
。在今年10月，该名业主就将挂牌价提高了20万元 ，因为房源户型、楼层以及小区环境都不错
，期间也有几组购房者和业主取得沟通，但最终都没成交。

　　意向人数的增加 ，也让售房业主的心理价位明显提升 。吕彤表示
，上述小区同户型的房源在9 、10月时，平均在760万元左右便可成交。但近两个月该房源带看量从10余次到近40次 ，业主的心理预期也随之提高
，不仅提升了价格，而且议价的机会也变少了
。

　　在该小区的另一处房源 ，记者同样遇到了议价难度大的情况。业主也明确表示，“要不是着急出手去交付新房的余款
，挂牌价就不是现在的价格了” 。

　　吕彤分析称，11月业主普遍存在对于市场预期增强的现象 ，但是上述两位业主是个例情况
，多数业主在价格上仍有协商的空间，降价幅度有所收窄
。如果说此前在30万元 ，现在可能仅剩10万元的议价空间。

　　麦田房产数据显示
，11月北京二手房议价空间下降0.35个百分点，新政后 ，北京二手房议价空间已经连续两个月下降 。

　　议价空间减少的背后
，成交量的提升和挂牌量减少起到关键作用
。根据北京住建委官网数据统计，11月 ，北京二手房网签量已达18763套
，环比上涨约8%，相比去年同期12545套 ，上涨约50%，创下自2023年4月以来20个月新高。挂牌量也呈现出下降趋势
，根据麦田房产数据统计，和9月相比 ，11月北京在售二手房源中
，90平方米以下房源挂牌量下降6.6%，90平方米以上房源挂牌量下降2.7% 。

　　年底将迎翘尾收官

　　议价空间并未减退购房者的热情，部分购房者选择先签单锁定房源 ，以待12月1日契税政策落地后再完成网签
。据丰台成寿寺某头部中介机构经纪人聂远介绍
，自北京取消普通住宅与非普通住宅标准，并同步调整契税和增值税后 ，有意向的客户纷纷来电沟通看房时间。在此过程中
，尽管部分小业主对房源挂牌价进行了小幅上调，但这与契税降低后省下的费用相比微不足道 ，恰好符合买卖双方预期 。

　　以聂远经手的一套143.94平方米房源为例，购房者因儿子即将结婚而购房
。在契税政策调整前
，小业主将挂牌价从820万元提升至825万元。尽管此举曾被认为可能降低竞争力，但契税政策调整后 ，购房者作为第二套住房购买者
，需缴纳的契税从24.75万元降至16.5万元 。因此，在双方协商后 ，签订了购房合同
，并等待12月1日后办理网签。

　　严跃进指出，契税缴纳问题使部分买卖双方担忧税费无法退还或免除 ，从而放缓网签进度
，导致交易数据滞后
。这可能导致12月出现集中交易现象。吕彤所在的中介机构也存在类似情况，至少有5单已完成购房合同签订 ，等待契税调整落地后继续后续流程 。

　　中指研究院研究副总监李益峰表示
，短期来看，“926 ”新政效果持续性强于以往 ，相关政策在释放改善性需求上进一步发力，叠加年末房企冲刺业绩
，预计核心城市新房销售有望继续改善，或有助于房地产市场回暖的可持续性
。整体来看 ，市场恢复仍面临诸多挑战
，若各项政策落实到位，房地产有望实现从阶段性回稳到持续性“止跌回稳
”的转变。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为 ，税费调整正式执行
，众多待网签的房源会选择在此时间点集中释放 。这一现象也将导致年底网签量显著增加，形成所谓的“翘尾”现象
。

　　北京商报记者 王寅浩 李晗